125 ans de logement social en région hutoise

Perspectives d’avenir du secteur public du logement

C’est en 1889 que naît l’action publique en faveur du logement en Belgique avec la mise en place de sociétés de crédit pour l’accession à la propriété d’habitations ouvrières et de sociétés de construction de logements. Afin de mieux rencontrer les besoins en logement, le métier de ces opérateurs a évolué et d’autres organismes ont vu le jour. Avec l’Administration du logement, ils forment l’actuel paysage institutionnel wallon du logement auquel votre organisme apporte sa contribution.

Aujourd’hui, un wallon sur cinq bénéficie d’une aide publique pour son logement, soit par le biais d’un crédit hypothécaire social à taux réduit, soit parce qu’il loue un logement public, soit parce qu’il bénéficie d’une aide pour le paiement de son loyer, soit parce qu’il bénéficie d’une aide pour rénover ou améliorer les performances énergétiques de son logement. A l’occasion du 125e anniversaire de l’action publique en matière de logement, le Ministre du Logement a souhaité mettre en exergue ces différentes actions par un programme d’activités réalisé par un partenariat de l’ensemble des acteurs wallons du logement.

Vingt journées locales de promotion de l’action publique en faveur du logement et de l’habitat durable sont organisées sur l’ensemble de la Wallonie durant les week-ends de février à mai 2014. Durant chaque après-midi, différentes activités sont proposées : une exposition présentant les différents acteurs et leurs réalisations, des circuits de découverte de l’action publique logement et des points d’information sur les aides disponibles. En fin d’après-midi, un débat permet d’échanger sur les perspectives d’avenir du secteur public du logement. Chaque événement est clôturé par un moment plus festif.

Contexte

Les demandeurs

Leur profil est en évolution : la population ouvrière constituait la majeure partie des bénéficiaires dans le passé. Ensuite les conséquences du chômage ont élargi la demande. Aujourd’hui, des besoins apparaissent au sein même de la population active, même de la part de familles avec un ou deux salaires.

Historique de la stratégie d'aide

La politique du logement est partie d’une dynamique paternaliste de la part du patronat, qui proposait un logement aux ouvriers de l'industrie. Cette démarche n’était nullement désintéressée, surtout lorsque le patron était propriétaire des commerces que devaient fréquenter les ouvriers. Certaines formes de pressions étaient souvent exercées sur ceux-ci comme la menace de supprimer le logement aux travailleurs qui menaçaient la « paix sociale ». Quelques initiatives, certes éphémères à l'exception notable du familistère de Guise et de celui de Bruxelles, se rapprochaient cependant de l’esprit de l’habitat groupé et étaient issus de l’esprit éclairé de certains industriels humanistes comme Charles Fourier.

Les Pouvoirs publics prirent ensuite le relais dans l’esprit de l’Etat-providence et grâce aux progrès réalisés sur le plan de la sécurité sociale et du droit des travailleurs.

De nos jours, la gestion du logement social, ou comme préfèrent l’appeler certains le logement public, est de la responsabilité d’un partenariat entre le Public et le Privé. Ainsi, les agences de logement sont des personnes morales de droit public sous statut de société coopérative à responsabilité limitée.

Un Wallon sur cinq bénéficie d’une aide publique pour son logement, qu’il reçoive un crédit hypothécaire social à taux réduit ou qu’il loue un logement public, ou reçoive un soutien financier pour le paiement de son loyer, rénover ou améliorer les performances énergétiques de son logement.

Débat organisé à l’Administration communale d’Amay dans le cadre de la journée organisée le 8 mars 2014 à l’initiative du Ministre du logement.

Les Intervenants :

• Annick COLLET, Médiatrice sociale à l’Agence Immobilière Sociale AIS'baye
  
• Christophe MELON, Président du CPAS d’Amay
• Eric LOMBA, Bourgmestre de Marchin, Président de Meuse Condroz Logement et de l’AIS de Huy
• Jean-Michel JAVAUX, Bourgmestre d’Amay
• Christophe COLLIGNON, Echevin du logement de la Ville de Huy
• Claude PARMENTIER, Bourgmestre de Wanze, Président de "L’Ouvrier chez lui", agence de Crédit social
• Nathalie SCHUIND, Référent social de Meuse Condroz Logement

Animateur : Hervé Persain, animateur régional au Centre culturel de l’Arrondissement de Huy.

Les orateurs abordèrent dans un premier temps les difficultés auxquelles ils sont confrontés.

On s’accorde aujourd’hui à se fixer un objectif de mise à disposition de 300.000 logements pour 2030. En effet, de plus en plus de demandes de soutien ou de logement sont introduites. Les agences de Crédit au logement ne peuvent répondre à l’ensemble des demandes. Leur financement est trop faible, à une époque où l’augmentation des loyers est sans rapport avec la valeur réelle des biens. On assiste à une sorte de bulle financière de l'immobilier, et par conséquent de moins en moins de logements sont proposés à un prix raisonnable. Par ailleurs, la loi est assortie d’une obligation d'accorder des prêts à 0% d'intérêts sous un plafond de 93.000 € de revenus du ménage par an. Sans refinancement, les agences de crédit ont le couteau sur la gorge.

La politique de logement est normalement décidée dans le cadre de plans d'encrage communaux, mais ceux-ci n’existent pas dans toutes les communes, et entre ces plans d’ancrage, on ne trouve pas de vision stratégique partagée, pas de transversalité territoriale qui permettrait des économies d’échelles et des solidarités intercommunales. Or les réserves financières des communes arrivent à saturation, et l’on est en outre confrontés à une certaine inexpérience et au manque d’information de certains mandataires publics. Une difficulté est aussi liée au mode de désignation des administrateurs de sociétés de logement, choisis non pour leur connaissance de ces matières mais plutôt en fonction d’un équilibre politique contraignant, cadenassé par le principe de répartition selon la clé d'Hondt, comme pour les désignations des mandataires publics au sein des conseils communaux. Ceci risque d’entrainer un manque de cohérence dans les décisions et de freiner les synergies qui pourraient naître entre les véritables acteurs de terrain, qui maîtrisent les différents aspects de la problématique.

Une solution tente d’être apportée par la création de lotissements publics. Malheureusement, on trouve de moins en moins de terrains disponibles à l’achat pour les communes. D’autres obstacles apparaissent comme le manque de logements d'urgence lorsqu’il s’agit de reloger des personnes, le déficit d’offre par rapport à la demande, les problèmes de mobilité pour les familles des communes rurales qui n’ont pas accès aux services de proximité, la vétusté des logements construits dans les années '60-'70, qui nécessitent un entretien, une rénovation dont les coûts sont importants. Tout cela dans un contexte général de vieillissement de la population, et donc d’une perte d'autonomie des populations aidées, confrontées à des problématiques lourdes et multiples.

On assiste également à une dynamique des responsabilités financières en cascade, fondée sur des injonctions de la Région wallonne aux Communes, qui se reposent sur les Sociétés de logements qui malheureusement ne détiennent pas les fonds nécessaires à la politique qui leur est imposée, ce qui induit des difficultés financières structurelles pour ces sociétés, aggravées par l'obligation — certes légitime — d'accueillir prioritairement des citoyens sans revenus parmi les bénéficiaires.

On est également confronté à un manque de solidarité de la part de certaines communes plus riches qui ne participent pas vraiment à l’effort.

Pas mal de freins administratifs viennent obscurcir le paysage, conséquences des exigences propres par exemple à des services publics comme le FOREM et l’ONEM, l’urbanisme, la police (loi sur la domiciliation)…

Les CPAS ont eux l’obligation d'intervenir lorsqu’ils sont sollicités, mais sans obligation de résultat !

Enfin, l’obligation de calcul des loyers en fonction du prix de revient des logements moyens ne permettent pas les marges bénéficiaires qui pourraient compenser les investissements dans les logements sociaux.

Calcul du loyer pour un logement social :

Votre loyer mensuel s’établit selon une formule qui prend en compte la valeur de l’habitation et les revenus imposables de votre ménage. Chaque année, le loyer est actualisé. Depuis 2013 un surloyer est demandé en cas de chambres excédentaires. Les frais de consommation (eau, gaz, électricité,…) et/ou charges locatives ne sont pas compris dans le loyer.

Calcul du loyer pour un logement moyen :

Le prix du loyer est de 5% du prix de revient actualisé du logement. (coût du logement à la construction actualisé chaque année). Exemple :
Valeur actualisée (actuelle) d'une habitation : 50.000 euros.
Le pourcentage fixé : 5%.
Le loyer de base s'élève à 5% de 50.000 euros = 2.500 euros par an ;
2.500 euros divisés par 12 mois = 208 euros par mois.

Les ressources actuelles en matière de logement public

Les Agences Immobilières Sociales

Elles agissent comme intermédiaires entre les propriétaires bailleurs et les locataires à la recherche d’un logement. Leur objectif principal est de favoriser la mise à disposition d’immeubles issus du parc tant privé que public en vue de répondre à la demande de logements de qualité.

• Elles facilitent l’accès à l'information pour les communes ainsi que pour les citoyens. Elles offrent certains avantages aux propriétaires, comme l’assurance du payement régulier du loyer même si le logement est inoccupé, ou de retrouver le bien dans l'état initial où on l’a prêté. Les propriétaires sont exonérés totalement ou partiellement du précompte immobilier.
• Elles accompagnent les démarches pour l’obtention des subventions du Fonds du logement Wallon.
• Elles proposent en outre un accompagnement des locataires, qui doivent répondre à certaines conditions :

Ne pas être déjà propriétaire ou usufruitier, sauf d’un bien inhabitable ou non améliorable

Des plafonds de revenu sont imposés :

< 27.400 € seul ; < 34.200 € ménage ; + 2.500 € / enfant à charge

Elles ouvrent l’accès à des prêts à taux réduit, à des Subventions du Fonds du logement Wallon aux propriétaires qui rénovent leur bien. Le Conseil supérieur du logement accorde des allocations par l’intermédiaire des AIS.

Les Sociétés de Logement de Service Public

Leurs principales missions :

• Gérer et louer des logements aux personnes les plus précarisées et aux revenus moyens.
• Construire des logements destinés à la location ou à la vente.
• Acquérir et rénover des logements en vue de les louer.
• Accueillir et informer les candidats-locataires et locataires et leur offrir un accompagnement social.

Elles sont sous statut privé (société coopérative à responsabilité limitée), sont réunies au sein de l'UVCB , et sont coordonnées au sein de la Société Wallonne du Logement, qui est le principal opérateur du logement public en Wallonie.

Ses activités concrétisent le droit au logement décent reconnu à chaque citoyen par la Constitution belge.

Organisme d’intérêt public, la SWL assure, pour compte du Gouvernement wallon, la tutelle, le conseil et l’assistance des 64 Sociétés de Logement de Service Public (SLSP). Elle coordonne le développement et la gestion locative d’un parc de 101.000 logements publics.

Les Échevins du logement

Responsables de la politique du logement communal, ils sont soumis au plan stratégique transversal imposé aux communes, et sont responsables du plan d’ancrage communal, avec la collaboration des services communaux.

Dans notre région

Meuse Condroz Logement :

Sa compétence s’étend sur le territoire de 14 communes :

Burdinne, Héron, Huy, Wanze, Villers-le-Bouillet, Marchin, Clavier, Modave, Verlaine, Amay, Tinlot, Saint-Georges-sur-Meuse, Engis, Nandrin.

La société gère 1.885 logements sociaux (811 appartements 1074 maisons) et 86 logements moyens.

Elle procède à la vente de logements ainsi qu’à la rénovation de logements anciens : 1 à Huy et 2 à Wanze.

Elle met sur le marché des logements acquisitifs neufs  :

4 à Tihange, 4 à Wanze, 4 à Antheit, 6 à Ocquier, 8 à Engis, 4 à Marchin.

Elle fait aujourd’hui face à 1000 demandes en cours.

AIS Huy

122 candidats locataires inscrits, 82 logements gérés

Son territoire de référence s’étend sur 13 communes :

Burdinne, Héron, Huy, Wanze, Villers-le-Bouillet, Marchin, Modave, Verlaine, Amay, Saint-Georges-sur-Meuse, Engis, Nandrin, Flémalle.

Le Collectif logement

Il procure des conseils aux propriétaires et locataires.

Il réunit des représentants du Guichet énergie, de MCL, de la Zone de police, du Service Régional d'Incendie et de la Ville de Huy, à travers ses services Logement, Cohésion sociale, Travaux, Urbanisme, Population.

Les CPAS

Amay

Il gère 12 logements de transit (1 à 3 chambres) en concertation avec l'Administration communale,

à destination des ménages en état précaire ou privés de logement pour motif de force majeure, pour une durée de 6 mois renouvelable une fois. Le Centre propose un accompagnement social.

Huy

Il poursuit l’objectif de faciliter l’accès à un logement salubre et adapté à la situation socioéconomique des ménages.

Il assure une guidance au logement, prend des contacts téléphoniques ou des rendez-vous avec des propriétaires, propose des accompagnements ponctuels lors des visites des lieux, apporte de l’information et des explications sur les notions légales de base, les primes et aides diverses. Il oriente vers des partenaires internes ou externes (MCL, Maison d'accueil, Police…), offre des procédures de négociation et médiation avec des propriétaires, une aide administrative, des garanties bancaires et une aide dans les démarches pour assurer la salubrité des logements.

Logements : le CPAS gère 4 logements de transit dans un immeuble à appartements.

Le Centre Hospitalier de la Région Hutoise gère en outre 4 appartements de la Seniorerie « Hoyum ».

Il est partenariat de l’Eglise protestante évangélique de Huy (AEPE) pour la création de Maisons d'insertion. En effet, en 1998, l’Eglise protestante évangélique de Huy déménage de la rue sur Meuse et se pose la question du devenir des anciens bâtiments vétustes et mal positionnés. Elle décide l’aménagement de logements à vocation sociale. L’ASBL s’associe alors au CPAS de Huy, à la Ville de Huy et à la Région wallonne pour financer les transformations nécessaires.

"L'ouvrier chez lui"

Guichet de crédit social sur Huy-Waremme. Avec le soutien de la Société Wallonne du Crédit Social, il octroie des prêts à taux réduits :

La formule "Habitat pour tous" dont bénéficient 1.500 ménages/an en Province de Liège.

Le prêt "Écopack" pour des travaux d’économie d’énergie, octroyé à ce jour à 1.800 ménages depuis 2012 en Province de Liège.

Il procède à l’analyse financière et sociale des projets, à des simulations de prêt et à l’instruction des dossiers. Il offre ses conseils ainsi qu’un accompagnement dans les démarches administratives.

Perspectives

Il s’agit aujourd’hui de repenser la politique du logement. Plusieurs propositions furent évoquées lors du débat :

1. Procéder à une analyse partagée et objective des difficultés vécues sur le terrain ;
2. Créer une vision transcommunale et transversale de la situation ;
3. Dessiner des territoires d’action cohérents réunissant les AIS, les Sociétés de logement et les autres partenaires compétents.
4. Étudier les économies d'échelle que cette démarche offrirait, et permettre une meilleure collaboration entre le public et le privé.
5. Organiser des états généraux du logement sur notre région afin de trouver des solutions concertées, en sortant de l'urgence et en prenant en compte une planification à long terme, en prenant soin d’impliquer les acteurs de terrain. Ceci permettrait de dégager un diagnostique complet de la situation.
6. Une concertation est indispensable sous la forme d’une plate-forme entre intervenants, sur le principe de la transcommunalité . Il convient de réunir tous les élus en charge de la matière et de remettre en question les désignations politiques selon la clé D'Hondt. La conférence des élus pourrait jouer un rôle à ce niveau, tout comme les Plans de Cohésion Sociale.
7. La transversalité doit également s’envisager sur le plan communal en réunissant l’ensemble des services concernés.
8. Il faut privilégier des démarches régionales, intégrant les zones de police. Une collaboration est indispensable entre les AIS, les Sociétés de Logement de Service Public et les décideurs communaux. Il conviendrait aussi de régionaliser la régulation des loyers afin de mieux l’adapter aux réalités locales.
9. Exiger un pourcentage des dépenses réservées au logement public lors de l'octroi de permis de lotissements privés.
10. Instaurer une obligation de créer 10% de logements sociaux par commune.
11. Améliorer les conditions de mobilité sur le plan régional.
12. Réaménager les logements vides et les grever d’une taxe sur l'inoccupation.
13. Développer le logement d'urgence.
14. Encadrer les divisions de logements sous location
15. Promouvoir le Logement Kangourou où la personne âgée occupe le rez-de-chaussée de sa maison, tandis que la famille occupe le reste de sa maison.
16. Développer le concept de Résidences services : un ou plusieurs bâtiments, quelle qu'en soit la dénomination, constituant un ensemble fonctionnel, géré par une personne physique ou morale, qui, à titre onéreux, offre à ses résidents des logements leur permettant de mener une vie indépendante ainsi que des services auxquels ils peuvent faire librement appel.
17. Favoriser le Logement moyen locatif, qui permet d'équilibrer le budget des sociétés de logement, en prenant la précaution de ne pas priver de logement les demandeurs sans revenus suffisant.
18. Réintroduire les "petites propriétés terriennes" ?
19. Améliorer l’accompagnement social des demandeurs et encourager l’accès à la propriété, rassurer les propriétaires, pouvoir argumenter sur l’intérêt d’améliorer l'habitat. Présenter l’investissement immobilier comme 4° pilier de pension, assorti d'avantages attractifs.
20. Revoir la fiscalité du logement. Étudier l’intérêt d’une taxation des loyers, permettant de limiter l’augmentation de ceux-ci. Tenir compte de la valeur des biens pour fixer les loyers. Envisager la réduction des droits d'enregistrement et revoir le revenu cadastral pour susciter les investissements visant l’amélioration des biens, en assurant un meilleur suivi de celles-ci, sans pénaliser les initiatives positives.
21. Instaurer un screening (diagnostique rigoureux et continu) de l'habitat, qui permettrait notamment de lutter contre les marchands de sommeil, moins repérables dans les communes rurales. Bien sûr, il conviendrait parallèlement de prévoir des solutions pour transférer les familles extraites de ces logements insalubres. Il faut donc être attentif aux divisions des logements, prendre des dispositions contre l’insalubrité grandissante et inquiétante.
22. Ouvrir l’accès à la Politique matricielle de la région wallonne. Celle-ci contient des informations sur les biens immobiliers. Cette banque de données est mise à jour une fois par an au 1er janvier de chaque année sur base des changements intervenus dans la base de données de l’Administration de l’enregistrement. Les documents cadastraux sont établis séparément par commune, éventuellement par division cadastrale de commune. A terme, les 3 bases des données (enregistrements, hypothèques et cadastre) seront intégrées, de manière à offrir aux fonctionnaires des finances, aux administrations et aux partenaires (notaires, géomètres, agents immobiliers IPI) la possibilité de consulter une banque de données juridiquement exacte.
23. Poursuivre les infractions au code du logement.

En conclusion, l’unanimité semblait réunie sur l’opportunité et l’urgence de réunir des États généraux du logement dans notre région, afin de procéder à une analyse partagée et objective des difficultés vécues sur le terrain et de déboucher sur la création d’une plateforme transcommunale et collaborative pour construire une politique régionale concertée et durable du logement public.